כיצד למצוא משקיעים לנדל"ן

משרדי תיווך בבאר יעקב

מיזם נדל"ן הוא מיזם שעלול להיראות מאיים בגלל כמות ההון שאותו יש לגייס על מנת להוציאו לפועל. יש דרכים לגייס הון ליוזמות נדל"ן ודרכים בהן כדאי להשקיע ביוזמות אלו כי יוזמת נדל"ן מצליחה יכולה להניב תשואה פסיבית קבועה לאורך זמן ולהגדיל את ההכנסה השוטפת באופן משמעותי.

קביעת יעדים ביוזמות נדל"ן

כמו כל דבר בחיים, גם ליוזמות נדל"ן כדאי להיכנס רק לאחר שלומדים היטב את הנושא. האפשרות להרוויח בגדול ביוזמות נדל"ן הן רבות אולם יש גם סיכויים ליפול ואז הנפילות כואבות מאד. לאחר לימוד הנושא רצוי לקבוע יעדים להשקעת הנדל"ן. ככלל, רווחים בעסקאות נדל"ן יכולים להגיע משני מקורות שונים:
.1    הפער בין מחיר הקנייה (והשיפוץ באם הוא נעשה) ומחיר המכירה.

.2    הכנסה שוטפת מנכס הנדל"ן לאחר שזה מושכר.

כאשר באים לבור נכס נדל"ן יש להבין לאילו משני יעדים אלו מכוונים, כי הדבר יכול להשפיע על ההחלטה באילו נכסים להשקיע. יש לנתק את העדפות האישיות וזכור כי מדובר בעסק לכל דבר. השאלה היא לא האם היזם היה שוכר או קונה את הדירה לשימושו הפרטי אלא האם יהיה קל ליזם להשכיר או למכור את הדירה לאחרים.

הכנת תוכניות עיסקיות לבדיקת כדאיות כלכלית בנכסי נדל"ן

כדאי להתייחס לכל הזדמנות לעסקה באופן מקצועי ומפורט. להכין תוכנית עסקית המפרטת מי הוא קהל היעד לעסקה (משכירים או קונים), מה הצפי הכלכלי מבחינת הכנסות והוצאות, ומה מצב השוק העדכני באיזור בו הנכס נמצא. לאחר ריכוז והכנה של מספר תוכניות עסקיות כאלו ניתן להשוות בניהן כדי להחליט מהי עסקת הנדל"ן המשתלמת ביותר שבה כדאי להשקיע. במידת הצורך אפשר להעזר בגורמים מקצועיים חיצוניים לודא כי הכנת התוכנית נעשית במקצועיות.

איפה ניתן לאתר עסקאות נדל"ן רווחיות?

עסקאות נדל"ן, ככל עסקה אחרת, מתבססות על לקנות בזול ולמכור ביוקר. הצעד הראשון הוא איתור ההזדמנויות לקנות בזול. שלא כמו בשווקים אחרים עסקאות נדל"ן הן עסקאות בסדר גודל כזה אשר מוליד הזדמנויות במצבים שונים. ככלל, ככל שמוכר הדירה להוט יותר למכור ומהר, כך יהיה מוכן להתגמש על המחיר או על תנאי המכירה (למשל ויתור על המקדמה, או בפועל ויתור על 10% מערך העסקה).

שנם מספר מצבים בחיים אשר מעודדים צורך במכירה מוקדמת של נכסי נדל"ן: אנשים העומדים לפני פשיטת רגל ועיקול הנכס ישמחו למכור את הנכס גם במחיר נמוך מערכו כיוון שהאופציה החליפית היא עיקולו של הנכס על ידי הבנק. מצבים אחרים הם אנשים לאחר גירושים או לאחר קבלת ירושה אשר ממהרים למכור את הנכס לשם מימושו או לצורך חלוקת הכספים בין היורשים השונים. דוגמה להזדמנות נוספת היא אדם אשר קנה דירה לפני שהספיק למכור את דירתו ולהוט למכור אותה כדי להמנע מתשלומי ריבית על המשכנתא השניה

משרדי תיווך בדימונהאיך מוצאים משקיעים לעסקת נדל"ן?

כאשר יש תוכנית עסקית מושקעת ניתן לפנות לבנקים באפיקים המקובלים לגיוס מימון דרך משכנתא. ניתן לקחת יותר ממשכנתא בודדת על הנכס ובתנאי שיש מספיק ערבויות לבנקים. רצוי לזכור כי גיוס הון בדרך זו יכול להיות מסוכן כיוון שיכולת החזר המשכנתא תלויה ביכולת מימוש הרווחים מנכס הנדל"ן – השכרתו או מכירתו.

ניתן גם לגייס משקיעים למצבים של .win-win דוגמה למציאת משקיעים בדרך זו היא גיוס משקיע לרכישת נכס נדל"ן גדול, לדוגמה בית דירות עם 25 דירות. תמורת השקעה במקדמה ובהוצאות סגירה אשר במקרה של נכס מסוג זה מדובר בסכומים גבוהים. תמורת ההשקעה יקבלו המשקיעים דירה נוספת, כך שמבחינתם מדובר בהשקעה כדאית שבה הם משקיעים בשלוש דירות ומקבלים 4. אתם כיזמים יכולים לקחת על עצמכם את המשכנתא על הנכס והשכירות מ-21 הדירות שנותרו תכסה על תשלום החזר המשכנתא ואף תותיר עודף נאה בידי היזם. בדרך זו מדובר למעשה על השקעה בנכס נדל"ן ללא השקעה ישירה של הון עצמי אלא רק סיכון בלקיחת המשכנתא.

אפשר לפרסם ברשת-בלוחות פרסום או בפורטלי נדל"ן למשל, שדרושים משקיעים לעסקת נדל"ן, לרוב לפרסום כזה יהיו קופצים. פרסום זה יכול להפגיש אתכם עם אלו שישקיעו את המקדמות בעוד אתם לוקחים על עצמכם את המשכנתא וההוצאות השוטפות כדי להמנע ממצב בו לא רק כל ההשקעה תהיה של המשקיעים אלא גם כל הרווחים.

מאת: רי/מקס ישראל

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:

דירות למכירה במרכז
שכנים כן בוחרים ומשפיעים על מחיר הנכס
דירות למכירה בדרום