האם אתם פראיירים של נדל"ן? בדקו

תיווך ביקנעם עלית

איך אפשר לדעת בקלות יחסית האם שוק הנדל"ן בועתי והאם צפוי ירידת מחירים

תבדקו את כוח הקניה של הקונים הפוטנציאלים באותו איזור/ שכונה = שוק

שוק הנדל"ן מתנהג באופן שונה משכונה לשכונה, גם אם מדובר בשכונות סמוכות. קחו לדוגמה את שכונת התקווה ושכונת יד אליהו בתל אביב, הסמוכות זו לזו. ממש שני עולמות שונים

 
אז מה בוחן הקונה? 

עבור קונה/ משקיע מתוחכם שוק הנדל"ן לרוב משתרע על פני כמה מאות בודדות של בתי אב בעלי מכנה משותף !
 
זהו למעשה אזור גיאוגרפי קטן שהמשותף לו

פרופיל הקונה הפוטנציאלי הממוצע לאיזור - האם זוגות צעירים, משפרי דיור או משקיעים ?
•הצרכים של הקונה – מה הוא מחפש באיזור? חינוך, מרכזי תרבות? פארקים? נגישות לתחבורה ציבורית
יכולת פיננסית של הקונה. למשקיע – רלוונטי היכולת הפיננסית של השוכר הפוטנציאלי.

על מנת להשלים את ניתוח השוק, חובה לבדוק את טווח המחירים בהם נמכרים בפועל נכסים בסביבה.

מידע זה אפשר למצוא בדרך כלל בנתוני מס שבח ואצל מתווכי נדל"ן המתמחים לאיזור.

היכולת הפיננסית של הקונה הפוטנציאלי הוא סכום ההון העצמי שלו והלוואת משכנתא שמקבל מהבנק.

הבנק יאשר מימון המוגבל כיום ל-60% משווי העסקה או הערכת שמאי מהבנק, הנמוך מבין השניים, נוסף על הבאת הון עצמי, בגובה היתרה של 40%.

כמו כן בד"כ הבנק יאפשר לקונה לקבל הלוואת משכנתא שההחזר החודשי שלה לא יעלה על 30% מההכנסה הפנויה שלו.

ניתוח שוק - דירת 3 חדרים בלה-גארדיה, יד אליהו, במחיר 1.1 מליון שקל

בעסקה זו, הקונה אשר מחפש דירות למכירה בתל אביב יכול לקבל הלוואת משכנתא בסך 660 אלף שקל, המהווים 60% מ- 1.1 מליון שקל, בתנאי שיש לו הון עצמי של 440 אלף שקל, שהם 40% מ- 1.1 מליון שקל.

הקונה ישלם כ-3,300 שקל משכנתא לחודש למשך 25 שנה, לפי חישוב החזר של 500 שקל לכל 100,000 שקל משכנתא.

הבנק יאפשר לו את הלוואה הזו רק אם ההכנסה הפנויה שלו היא לפחות 11,000 שקל בקירוב, לפי 30% מהכנסה פנויה.

תיווך ברמלה

בטווח הקצר בטרם יעלו הדחפורים ליישם את התוכנית הגרנדיוזית של עריית תל אביב להתחדשות עירונית ביד אליהו, המחירים ימשיכו לדשדש סביב ה- 1.1 מליון שקל לדירת 3 חדרים בלה-גארדיה, כי זהו פחות או יותר כוח הקניה הממוצע של רוכשים פוטנציאלים לאיזור.

אולם בטווח הארוך, ביום שנשמע את צופר הדחפור הראשון ביד אליהו, יהיו לא מעט שיגידו

איזה פספוס... למה לא קנינו



למאמר המלא :     http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4139733,00.html


רוצים הערכה מדויקת של הנכס שלכם ביד אליהו בחינם? התקשרו ל- 054-4227269

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:

מדוע חשוב מתווך נדל"ן מקצועי בקניית נכסים
דירות למכירה בדרום
הסכם שכירות- כללים חשובים לבדיקה לפני חתימה